BÝVANIE: Pánom na trhu nehnuteľností v Bratislave je stále predávajúci

Zdroj: Blumental rezidencia

Už roky platí, že naj­väčší záujem je o dvojizbové byty tzv. štartovacie. Kým niektorí ich uprednostňujú na bývanie, iní ako investíciu na prenájom. Práve preto sa developeri sústreďujú na tieto byty. Kto kupuje v Bratislave nehnuteľnosti? Je ich na trhu naozaj dosť? Je záujem aj o väčšie byty?

„Celkovo z portfólia novostavieb a nových projektov, ktoré prichádzajú do predaja, alebo aj starších bytov, takmer polovica dopytu je smerovaná na dvojizbové byty,“ povedal pre Bratislavské noviny associate partner realitnej kancelárie Herrys Martin Marsina. Ich realitná kancelária pomáha už roky nastavovať developerské projekty. „Najideálnejší scenár je, keď za nami príde developer, že má pozemok a stavebné povolenie. Už na začiatku mu vieme odporučiť skladbu, aké dispozície bytov zvoliť,“ vysvetlil. Často sa podľa neho stáva, že projekt je už v takej fáze, že nevedia počet bytov upraviť kvôli parkovacím miestam. Preto na začiatku odporúčajú developerom, aby až 50 percent z celkovej štruktúry bytov boli dvojizbové a zvyšné rozdelili na jednoizbové, trojizbové či štvorizbové. Práve štartovacie dvojizbové byty sú veľmi obľúbené v Starom Meste, Novom Meste či Ružinove.

Zdroj: FB M.M.

​

Kto tieto byty kupuje? „Veľký podiel je mimobratislavských ľudí pracujúcich a žijúcich v Bratislave, ktorí kupujú tieto štartovacie byty. Veľmi veľa bytov sme predávali ľuďom, ktorí mali vlastné bývanie a teraz si kupujú na investíciu druhý dvojizbový byt, ktorý si prefinancovali 90 percentnou hypotékou,“ tvrdí Marsina. Predpokladá, že tento trend bude pre zmeny na hypotekárnom trhu čiastočne ustupovať.

V Bratislave je podľa jeho slov pomerne solventná klien­tela, ktorá nemá problémy financovať aj 10 bytov z vlastných zdrojov. No väčšina ľudí do kúpy bytu zapája úvery. Sú aj takí, ktorí sa bytu časom zbavia. „Niektorí dokonca po dvoch rokoch, keď stúpne cena nehnuteľnosti, špekulatívne umiestnia byt na trh s nehnuteľnosťami a predajom si zaobstarajú slušný zisk. Tento trend je tiež už na ústupe.“

Väčšie byty ďalej od centra
Nie všetci však majú záujem o malé dvojizbové byty. „Skladba bytov sa mení v závislosti od lokalít, ktoré sú menej zaujímavé pre investorov, napríklad okrajové štvrte, kde sa predpokladá, že ľudia nehnuteľnosti kupujú na vlastné bývanie. Skladba sa posúva k väčším bytom troj a štvorizbovým,“ vysvetlil partner z realitnej kancelárie Herrys. Rodiny s deťmi vyhľadávajú nehnuteľnosti v blízkosti lesa. Ide o Krasňany, Dlhé diely, Dúbravku ale aj Ružinov pri parkoch či v Petržalke pri lesoparku. Developeri sa v týchto lokalitách orientujú predovšetkým na rodiny. Byty sú pre nich dostupnejšie. „Sú však aj rodiny, ktoré uprednostňujú tesnejší dotyk s mestom a chcú takéto veľké byty aj v centre alebo širšom centre. Tu sú už ceny za rodinné bývanie od 100 m2 od 300 - 350-tisíc eur. A tie si kupuje vyššia stredná trieda,“ spresnil Marsina.

Tvrdí, že rovnako ako minulý rok, aj tento rok je prevaha dopytu nad ponukou.
Aktuálne je v Bratislave najmenej voľných bytov v novostavbách za posledné roky. Podľa štatistík tejto realitnej kancelárie od krízy nebolo tak málo voľných bytov v novostavbách, ako je tomu teraz. „V uplynulom roku prišlo do predaja v novostavbách okolo 2200 bytov, čo je málo. Pričom Bratislava by aktuálne absorbovala aj cez 3000 bytov za rok,“ myslí si Marsina. Veľa projektov v súčasnosti, podľa jeho slov, stojí na stavebných povole­niach. Stavebné úrady a proces získavania povolení je vraj naďalej zdĺhavý. Sám je zvedavý, čo prinesie nový metropolitný inštitút.
Predpokladá, že v roku 2019 sa do predaja dostane viacero väčších projektov. „Najviac by sa mala ponuka rozšíriť v okresoch BA I a BAII, najmenej BA III a BA IV. Viac ako 2000 bytov by malo byť v pokračovaniach už predaných alebo predávaných projektov. Viac ako 2000 nových bytov bude s cenovkou 3000 eur/m2 bez DPH, z toho 2 až 3 projekty budú atakovať sumy cez 4000 eur/m2 bez DPH. Zvyšok ponuky sa bude hýbať na úrovni v škále medzi 2000 až 2500 eur/m2 bez DPH,“ upresnil associate partner Herrys.

Neuveriteľné je, že trh s novými bytmi kopíruje aj trh so staršími bytmi. Jednoznačne pretrváva trh predávajúceho. Záujem je o byty v mestských častiach ako Staré Mesto, Ružinov, Nové Mesto, Karlova Ves či v Petržalke. Keď kupujúci nevie nájsť byt v novostavbe, smeruje na klasický trh so staršími bytmi, kde sa ponuka nedá nafúknuť. A pri zvýšenom dopyte sa ceny logicky tiež zvyšujú. „Minulý týždeň sme predali dvojizbový panelákový byt v Petržalke za 130-tisíc. A to bol ešte bez balkónu s rozlohou 50 metrov štvorcových. Pred tromi rokmi sme za takú cenu mali trojizbový byt na tej istej ulici,“ poznamenal v tejto súvislosti Marsina. Dodáva, že ceny starších nehnuteľností sa zdvihli aj v okrajových častiach ako Devínskej Novej Vsi či Vrakuni. „No najviac v Ružinove, Starom Meste a dobre dostupných častiach, kde sa cena starého bytu už veľmi priblížila bytom v novom projekte, ktorý sa začína predávať. Časť klientov totiž nechce na novostavbu čakať 2-3 roky, tak uprednostní byt v existujúcej zástavbe,“ vysvetlil. Dá sa podľa neho povedať, že na trhu so starými bytmi vzniká cenová bublina. Ľudia začínajú pociťovať nedostatok ponuky v dobrých lokalitách a naďalej pretrvávajúci silný dopyt. Spustenie nových projektov do predaja by túto situáciu zmiernilo a je teda predpoklad, že sa postupne ponuka a dopyt dostanú do rovnováhy. V určitom momente by sa tak mal opäť trh meniť na trh kupujúceho. No v najbližších mesiacoch takýto vývoj nepredpokladá. 

(lb)