Byty v bratislavských novostavbách: Poznáme podrobnosti o ich predaji i cenách

Zdroj: JT Real Estate (Klingerka)

Predaj novostavieb na bratislavskom realitnom trhu dosiahol v treťom štvrťroku tohto roka 1048 bytov. Za posledný rok tak ide o najnižší predaj. Ceny ponúkaných bytov medziročne narástli o 6,4 %. Priemerný predaný byt má 61,47 m². Pozrite si najnovšiu analýzu i tabuľky.

Podľa analytikov z Bencont Investments, ktorí nasledujúcu analýzu vypracovali, popri zníženom predaji ceny novostavieb aj naďalej rástli. Zatiaľ čo v prípade ponuky voľných bytov tempo cenového rastu spomaľovalo, v prípade cien predaných bytov sa v treťom kvartáli tempo naopak zrýchlilo. Predávajú sa teda o niečo drahšie byty, avšak predaj objemovo poklesol. To vyvoláva myšlienku, či na bratislavskom realitnom trhu nechýba segment lacnejších novostavieb.

Ku koncu tretieho štvrťroka predávalo v Bratislave nové byty 119 projektov. Celkovú ponuku v rámci týchto projektov tvorilo 4551 bytov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku, keď ponuku tvorilo 4840 bytov, sme zaznamenali pokles o takmer 300 bytov. Dôvodom poklesu bola nízka nová ponuka (za posledný rok pribúdalo každý kvartál cez 1000 bytov), keď sme zaznamenali len 691 nových bytov v rámci ôsmich projektov. Zaujímavosťou v treťom štvrťroku bol aj počet vrátených bytov, ktorý dosiahol až 88 bytov (z toho 47 v rámci jedného projektu), uvádzajú analytici.

Najväčší pokles počtu voľných bytov zaznamenali v okrese Bratislava V, kde sa z ponuky vypredalo cez 200 bytov, zatiaľ čo nepribudli žiadne nové projekty, resp. rozšírenia už existujúcich projektov. Celkovú ponuku ku koncu septembra tu tak tvorilo 901 bytov, z čoho 60 % predstavoval projekt Slnečnice. Ďalších 35% tvorili projekty Petržalka City, Einapark a Matadorka. Záujemca o novostavbu v Petržalke má teda v podstate na výber len zo štyroch projektov, pričom z Petržalka City a Matadorky je už väčšina bytov vypredaná. Aj v okrese Bratislava III došlo ku zmenšeniu ponuky z dôvodu nedostatku novej ponuky bytov. Jediný nový projekt, ktorý tu v treťom štvrťroku začal predávať byty, je Nová Vlárska (82 bytov). Vo zvyšných troch okresoch si ponuka zachovala zhruba rovnaký počet voľných bytov, keď predaj vyrovnali nové projekty. Najviac nových bytov za celú Bratislavu pribudlo v Starom Meste – postarali sa o to nové projekty Proxenta Residence (64 bytov), Rezidencia Búdková (26 bytov) a najmä nové byty v projekte Skypark (108 bytov).

Voľné byty na trhu s novostavbami v Bratislave (v tabuľke sú priemerné výmery a ceny):

Priemerná cena na m² celej ponuky novostavieb v Bratislave dosiahla ku koncu tretieho štvrťroka 2598,96 € s DPH. Oproti predchádzajúcemu kvartálu tak ide o mierny, 1 %-ný cenový nárast, zatiaľ čo medziročný rast predstavoval 6,4 %. V prípade jednotlivých okresov vzrástla medziročne priemerná jednotková cena ponuky najviac v druhom (+10,4 %) a štvrtom (+14,5 %) okrese.

Priemerná absolútna cena ponuky novostavieb v Bratislave dosiahla 168 930,93 € s DPH. Tu vidíme mierne medzikvartálne zvýšenie o 1,4 % a medziročné zvýšenie o 8,3 %. Ide o niečo väčšie čísla ako v prípade jednotkovej ceny, čo je spôsobené tým, že sa v ponuke nachádzajú o niečo väčšie byty ako v porovnávacích obdobiach. Dôvodom rastu je väčší dopyt po menších (a tak absolútne lacnejších) bytoch, ktoré z ponuky ubúdajú rýchlejšie, pričom tie väčšie v nej ostávajú dlhšiu dobu.

Predaj novostavieb počas tretieho štvrťroku dosiahol 1048 bytov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu tak ide o pokles predaja vo výške 197 bytov. V priebehu posledných 12 mesiacov je to najslabší predaj, no úroveň okolo 1000 bytov stále predstavuje silný dopyt. Okrem toho už dlhodobo vidno trend slabšieho predaja počas tretieho štvrťroka kalendárneho mesiaca. 

Predané novostavby podľa počtu izieb (priemerné výmery a ceny):

Jednotková cena predaných bytov sa dostala na úroveň 2528,33 eur na m² s DPH. Medzikvartálne tu je teda cenový rast o 5,2 % a medziročne až o 11,59 %. Tu teda na rozdiel od ponuky bytov vidíme podľa analytikov značný nárast cien predaných bytov, čo bol očakávaný jav. Absolútna cena predaných bytov dosiahla 158 195,33 € s DPH a priemerná rozloha 61,47 m². Tu stále vidno značný rozdiel oproti voľným bytom, ktoré sú v priemere o 5 m² väčšie. Absolútna cena stále predstavuje bariéru pre kupujúcich, a to najmä vo svetle sprísnených bankových regulácií pri poskytovaní úverov na nehnuteľnosti.

„Tretí štvrťrok 2017 znovu poukázal, že prudký cenový rast novostavieb z rokov 2015 a 2016 už je za nami, hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura a dodáva: „Medziročné tempo rastu cien ponuky sa znížilo už takmer na polovicu a v blízkej dobe očakávame jeho ďalšie spomalenie. Videli sme značný rast cien predaných bytov, čo je však vzhľadom na vyššie ceny aktuálnej ponuky logické. V roku 2016 do ponuky pribudlo mnoho projektov s drahšími bytmi, ktorých výstavba sa medzičasom pohla a pritiahla záujem klientov. Tieto byty sa predávajú v súčasnosti a spôsobujú tak nárast cien predaných bytov. Okrem toho sa lacnejšie byty postupne vypredávajú. Možnosť výberu medzi projektmi s nižším segmentom bytov momentálne na bratislavskom trhu absentuje, čo časť klientely odkazuje na sekundárny trh s nehnuteľnosťami. Tie sa potom cenovo stále viac približujú novostavbám. V najbližšej dobe môžeme očakávať ustálenie sa tempa rastu cien novostavieb na úrovni zhruba 4 % medziročne resp. 1 % medzikvartálne. Miestami sa dá očakávať aj zníženie cien z dôvodu príchodu lacnejších projektov. Na trhu momentálne začína absentovať lacnejší segment štartovacích bytov, a preto je len otázkou času, kým naň developeri budú reagovať novou ponukou.“

(ts, c, ms)