Prevádzky na petržalských terasách sa začínajú meniť na byty. Po novom na to netreba ani rozhodnutie stavebného úradu

Nebytové priestory v panelákochv bratislavskej Petržalke sa prerábajú na byty. Týka sa to aj priestorov na terasách, ktoré boli kedysi skolaudované ako prevádzky. Časť Petržalčanov je proti – hovoria o privatizácii priestorov, ktoré majú slúžiť všetkým. Nový stavebný zákon, ktorý platí od apríla 2025, však hovorí, že na to netreba ani rozhodnutie stavebného úradu.

Na Rovniankovej 13 je prerobený vnútorný nebytový priestor. Na čo slúžil kedysi, si dve obyvateľky, ktoré pred domom oslovíme, už ani nepamätajú. Ochotne nám ukážu, že do bytu sa ide cez bránu. Luben Patorčev, konateľ Bratislavskej správcovskej spoločnosti, ktorá dom spravuje, nám potvrdil, že „na trinástke“ došlo k zmene nebytového priestoru na byt. „Stavebný úrad nepožadoval súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov daného bytového domu. Nevieme sa vyjadriť, aké podklady dokladal vlastník daného nebytového priestoru v stavebnom konaní. Správcovi oznámil začiatok a koniec stavebných prác a po ich skončení predložil doklad o zmene priestoru na byt, na základe ktorého sme upravili našu evidenciu.“

Dodal, že pokiaľ vlastník nebytového priestoru neplánuje zasiahnuť do spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, „nepotrebuje podľa nášho názoru súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Na otázku, či správcovská spoločnosť takéto prerábky obyvateľom odporúča, reagoval: „Nemôžeme plošne určiť, či danú zmenu odporúčame alebo nie, nakoľko to závisí od konkrétnej situácie. Ak by mala byť pod bytovým domom konfliktná prevádzka prípadne dlhodobo neobsadená a spustnutá, je určite lepšou voľbou zmena na byt. Viaceré typy takýchto priestorov nemajú k dispozícii parkovanie pre zákazníkov, slabú spádovú oblasť resp. prebytok prevádzok, ktoré sú schopné v danom mieste prosperovať. V neposlednom rade aj stav petržalských terás znižuje atraktivitu pre dané prevádzky.“

Čo na to mestská časť a jej stavebný úrad?

„Chceli by sme v prvom rade poukázať na skutočnosť, že nebytové priestory nie sú na terasách, ale v bytových domoch alebo iných budovách,“ uviedla hovorkyňa Petržalky Mária Halašková s tým, že od 1. 4. 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., v ktorom sa uvádza, že podľa paragrafu o Zmene v užívaní stavby „zmena spôsobu užívania jednotlivých priestorov stavby sa nepovažuje za zmenu v užívaní stavby, ak sa zachová pôvodná funkcia stavby a zmenou spôsobu užívania jednotlivých priestorov stavby nedôjde k negatívnemu ovplyvneniu protipožiarnej bezpečnosti stavby“.

Podľa Márie Halaškovej z uvedeného ustanovenia vyplýva, že zmena jednotlivých priestorov stavby neznamená vo väčšine prípadov zmenu v užívaní stavby, pretože nedochádza k zmene funkcie celej budovy (bytového domu). „A preto nevyžaduje povolenie stavebného úradu,“ uviedla. Na otázku, koľko takýchto prerábok sa už v Petržalke realizovalo, reagovala: „V prípade, že v minulosti došlo k takejto zmene, stavebný úrad nemá povinnosť evidovať kde, kedy, prípadne komu boli povolené.“ Vyzerá to tak, že prerobiť vnútorný priestor paneláku na byt, je pomerne jednoduché a stavebný úrad ani nemá prehľad, kde všade sa to už uskutočnilo.

Z drogérie byt? Proces sa zjednodušil

Na terasách sú však aj byty prerobené z priestorov, ktoré boli skolaudované ako prevádzky. Byty so vstupom priamo z terasy sa nachádzajú aj na vedľajšej terase Rovniankovej, vedľa Izzi Pubu. „Sú to štyri byty,“ tvrdí nám pani, ktorá tu býva. „Hoci pôvodne ich bolo menej. A áno, bol tu nejaký obchod, ale tak dávno, že už si ani nepamätám, aký..“ Tvrdí, že ani ich ako vlastníkov sa nikto nepýtal, či súhlasia so zmenou, ale dlho to boli opustené priestory, takže jej to ani neprekážalo. „Prevádzky tu kvôli blízkemu hypermarketu len ťažko prežívajú. Pozrite, aj neďaleké papiernictvo skončilo, kedysi tu bola drogéria, ani tá neprežila.“ Priestor niekdajšieho papiernictva je aktuálne takisto na predaj. A vraj medzi záujemcami sú takisto ľudia, ktorí si ho vedia predstaviť prerobený na byt...

Je rozdiel v postupe stavebného úradu, ak bol priestor skolaudovaný ako prevádzka? Starý stavebný zákon hovoril, že stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. „Požadoval rozhodnutie stavebného úradu pri každej zmene účelu užívania, aj keď išlo iba o časť stavby.,“ vysvetľuje JUDr. Milan Ficek z Advokátskej kancelárie Ficek & Partners. Na svojej stránke www.ficek.sk v rámci svojej poradne informoval, že do 31.3.2025 ste až po získaní stavebného povolenia, vykonaní nariadených stavebných úprav a získaní kolaudačného rozhodnutia, mohli požiadať o prepis v katastri nehnuteľností. Nie každý nebytový priestor však spĺňal požiadavky na to, aby bol zmenený na byt. Napríklad pokiaľ šlo o svetlo-technické požiadavky.

„Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.), ktorý definíciu a postup pri zmene v užívaní stavby upravuje inak než dovtedajší zákon č. 50/1976 Zb. Najdôležitejší rozdiel: po novom sa za „zmenu v užívaní“ považuje len zmena prevažujúceho spôsobu užívania celej stavby; samostatná úprava jednotlivého priestoru (napr. jedného nebytového priestoru v už bytovom dome), ktorá nemení celkovú funkciu budovy a neohrozuje požiarne/bezpečnostné parametre, sa za zmenu v užívaní nepovažuje. To v praxi znamená jednoduchší režim – často postačí ohlásenie drobných úprav alebo iba interné súhlasy vlastníkov,“ povedal nám JUDr. Milan Ficek.

Prerábky niekdajších prevádzok na byty v bytovom dome sa teda značne zjednodušili. Na jednej strane obyvatelia domov s takto prerobenými nebytovými priestormi neriskujú prevádzku, ktorá by ich rušila, na druhej sa oberajú o takú, ktorá by im skvalitnila životný priestor. Keď ale na okolí vidia viacero opustených, neprenajatých priestorov, akoby novým podnikateľom už šancu nedávali. A tak sa bez odporu vzdajú nebytových priestorov v prospech súkromných bytov. Že tak ich terasa už nikdy neožije, im neprekáža? Uvidíme, či trend prerábok ovplyvní, ak sa terasy stanú súčasťou stavby bytového domu. Také je totiž jedno z riešení ich zlého stavu, ktoré vyplynulo zo stretnutí medzi mestskou časťou a magistrátom. „MČ pripomienkuje návrh znenia Zmluvy o spolupráci a na ňu nadväzujúcu dokumentáciu a súčasne sú preverované podmienky zápisu terás v katastri nehnuteľností ako súčasti stavby bytového domu,“ uvádza sa v Kontrole plnenia uznesení Miestneho zastupiteľstva mestskej časti Bratislava-Petržalka z 31.05.2025.

Aktuálnu situáciu týkajúcu sa terás spracovala samospráva aj na svojom webe www.petrzalka.sk/terasy/.

(in)