Presné čísla: Za koľko sa v Bratislave predávajú a prenajímajú byty? Pozrite si údaje za okresy podľa počtu izieb

Priemerná cena bytov z druhej ruky (teda nie predávané prvým majiteľom v novostavbách) v Bratislave dosiahla v druhom štvrťroku 2026 úroveň 4 410,41 €/m², vypočítali to analytici z Bencont Investments. Medziročne tak cena vzrástla o 9 percent, tempo rastu sa však oproti začiatku roka spomalilo. Priemerné bratislavské nájomné vrátane energií sa medziročne zvýšilo o 5,3 percenta na 17,73 €/m².

Ako ďalej zistila analýza, sekundárny trh bytov v Bratislave si aj v druhom štvrťroku udržal rastúcu trajektóriu, ktorú možno sledovať od roku 2024, tempo rastu sa však viditeľne zmiernilo. Medziročne sa jednotková cena bytov z druhej ruky zvýšila o 9,03 % na 4 410,41 €/m². V porovnaní s prvým štvrťrokom 2026 sú ceny vyššie o 1,4 %, čo je najpomalší medzikvartálny rast za posledný rok. Naplnili sa tak predchádzajúce očakávania o spomalení rastu cien pod desaťpercentnú hranicu.

Ponuka bola v druhom štvrťroku tvorená bytmi s priemernou výmerou 67,68 m². V porovnaní s predošlým štvrťrokom boli byty v ponuke väčšie o 1,2 m², za čím stál posun štruktúry ponuky smerom k väčším dispozíciám, ako aj nárast priemernej výmery v BA I z 78,53 na 81,38 m².

Starší byt v Bratislave stojí priemerne 290 702 €

Priemerná absolútna cena sa zvýšila na 290 702,49 €, teda medziročne o 10,2 %. Jej rast tak mierne predbehol rast jednotkovej ceny, keďže sa doň premietla aj väčšia priemerná výmera ponúkaných bytov. Mediánová cena dosiahla 259 000 €.

​Nájomné rastie pomaly

V kontraste s vývojom na trhu s vlastníckym bývaním zostal nájomný trh v druhom štvrťroku pokojný. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo 17,73 €/m² a medziročne tak vzrástlo o 5,3%.

Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí od 875 € do 922 € aj s energiami a priemerné absolútne nájomné za celú Bratislavu presiahlo hranicu 1 000 €.

Výhoda nízkych cien za staršie byty postupne mizne

Rozdiel medzi vývojom cien bytov a nájomného pritom pretrváva už dva roky. Zatiaľ čo ceny starších bytov za posledné sva roky vzrástli o 24 %, nájomné „len“ o 10 %. Je tak evidentný posun smerom ku kúpe vlastnej nehnuteľnosti, čo súvisí so stabilizáciou úrokových sadzieb a aj s tým, že po poklese cien starších bytov v rokoch 2022-2023 sa tie stali podstatne dostupnejšími. Túto výhodu však postupne strácajú, pričom rýchlejšie rastúce ceny oproti nájomnému znižujú aj návratnosť investičných bytov.

Vývoj na oboch trhoch v druhom štvrťroku výrazne ovplyvnila zmena makroekonomického prostredia.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, konštatuje: „Konflikt na Blízkom východe a súvisiaci rast cien energetických komodít znovu zvýšili inflačné tlaky. Európska centrálna banka na inflačné riziká reagovala v júni zvýšením úrokových sadzieb o 25 bodov. Depozitná sadzba sa zvýšila na 2,25 %, pričom išlo o prvé zvýšenie sadzieb od roku 2023. ECB zároveň zvýšila prognózu priemernej inflácie v eurozóne na rok 2026 na 3 % a znížila odhad hospodárskeho rastu na 0,8 %.“

A dodáva: „Zvýšenie sadzieb tiež výrazne znižuje priestor na ďalšie zlacňovanie hypotekárneho financovania. Pre slovenský hypotekárny trh to znamená koniec očakávaní o zlacňovaní úverov na bývanie v tomto roku. Zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností v prvom polroku preto súvisel aj so snahou klientov využiť ešte výhodnejšie podmienky financovania skôr, než sa upravia. Tento efekt sa však postupne vyčerpáva a v druhom štvrťroku sme už videli jeho prvé prejavy v podobe spomalenia cenového rastu. V dôsledku prudkého rastu cien starších bytov, vyšších úrokových sadzieb a pomaly rastúcemu nájomnému tak v blízkej budúcnosti očakávame ochladenie dopytu aj na strane kúpy za účelom bývania aj na strane investičných nákupov. Okrem toho sa ceny starších bytov za posledné 2-3 roky priblížili k cenám novostavieb. Na základe týchto skutočností preto očakávame ďalšie spomalenie tempa rastu ich cien smerom k 5 % medziročne.“

(ms)