Veľká analýza: Za koľko si aktuálne kúpite v Bratislave byt a za koľko si ho prenajmete?

Zdroj: ms

Ceny bratislavských bytov ponúkaných na sekundárnom trhu (teda byty, ktorých nebudete prvým majteľom) v poslednom štvrťroku 2022 klesli o 2,8 % a koniec roka uzatvárali na úrovniach 3 768 €/m². Medziročne však ich cena stúpla o 14,64 %. Informovali nás o tom analytici z Bencont Investments.

Priemerné nájomné s energiami sa dostalo na 789 € a priemerná jednotková cena vrátane energií dosiahla na konci štvrtého štvrťroku výšku 13,54 €/m². Priemerná plocha bytu ponúkaného na prenájom sa znížila na 61,3 m².

Jednoizbové byty sa v štvrtom štvrťroku 2022 v Bratislave prenajímali za 536 eur, dvojizbové byty za 714 eur a trojizbové byty za 937 eur vrátane energií.

Podľa analytikov Bencont Investments priemerná cena bytov ponúkaných na sekundárnom trhu v Bratislave sa v štvrtom štvrťroku dostala na 3 768 €/m². Oproti štvrtému štvrťroku 2021 to predstavuje nárast o 14,64 %. Na medzikvartálnej úrovni sledujeme mierne zníženie cien o 2,8 %. Aj sekundárny trh tak sprevádza rovnaké ochladenie dopytu ako v prípade novostavieb, kde sa priemerná cena už posledného pol roka drží na úrovni okolo 4 900 €/m².

Z hľadiska stavu bytov ponúkaných na sekundárnom trhu sa v porovnaní s tretím štvrťrokom 2022 najvýraznejšie znížili ceny čiastočne zrekonštruovaných bytov (- 4,29 %), ceny bytov v pôvodnom stave (- 3,72 %) a ceny kompletne zrekonštruovaných bytov o 3,19 %. Ceny novostavieb ponúkaných na sekundárnom trhu sa znížili o 2,06 % na 4 118 €/m². Oproti kompletne zrekonštruovaným bytom sú novostavby ponúkané na sekundárnom trhu drahšie približne o 7,3 %.

Ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave za 4. kvartál 2022:

Zdroj: Bencont Investments

​Priemerná absolútna cena sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku znížila o 0,84 % na aktuálnych 243 589 eur. Medziročne ide o nárast vo výške 14,2 %. Dôvodom miernejšieho zníženia absolútnej ceny je rast priemernej úžitkovej plochy ponúkaných bytov. Priemerný starší byt ponúkaný na sekundárnom trhu mal v poslednom štvrťroku 2022 plochu 65,70 m². V porovnaní s tretím štvrťrokom sa úžitková plocha zvýšila o 1,36 %. Vývoj priemernej rozlohy sa tak v poslednom štvrťroku odklonil od trendu znižujúcej sa priemernej rozlohy, ktorý sledujeme aj na trhu s novostavbami. Posledné dva roky totiž priemerná rozloha nehnuteľností ponúkaných z druhej ruky klesala. Posledný štvrťrok však išlo primárne o zmenu v štruktúre ponuky. Zatiaľ čo podiel dvoj a trojizbových bytov zostal viac-menej nezmenený, zvýšil sa podiel štvorizbových bytov a to najmä na úkor jednoizbových bytov. Dôvodom môže byť pokračujúci výpredaj menších bytov s nižšou absolútnou cenou, ktoré sú lacnejšou alternatívou k drahším novostavbám a zároveň sú o niečo dostupnejšie vzhľadom na existujúce obmedzenia úverovania pri rastúcich úrokových sadzbách. Národná banka Slovenska obmedzuje maximálnu výšku poskytnutého úveru na 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa, pričom musí mať nasporených aspoň 20 % z hodnoty nehnuteľnosti a celková splátka úveru nesmie presiahnuť 60 % disponibilného príjmu po odpočítaní životného minima.

Za koľko sa prenajíma

Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla na konci štvrtého štvrťroku 2022 po 8,26 % medziročnom raste výšku 13,54 €/m². Po náraste ceny nájmu počas prvých deviatich mesiacov roka 2022 sa cena nájmu v poslednom štvrťroku skorigovala oproti tretiemu štvrťroku o 1 % nadol.

Priemerné nájomné sa ku koncu roka dostalo na 789,28 eura vrátane energií. Priemerná plocha bytu ponúkaného na prenájom sa znížila na 61,3 m². 1-izbové byty sa ku koncu roka prenajímali za 536 eur, 2-izbové byty za 714 eur a 3-izbové byty za 937 eur vrátane energií.

Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií za 4. kvartál 2022:

Zdroj: Bencont Investments

​„V roku 2023 očakávame aj naďalej oslabený dopyt najmä z dôvodu zvýšených úrokových sadzieb, ktoré spolu s kritériami NBS obmedzujúcimi úverovanie zhoršujú dostupnosť bývania. Vysoké úrokové sadzby a očakávania pretrvávajúcej vyššej inflácie budú prispievať k prehodnoteniu rozhodnutí záujemcov kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť. Časť záujemcov môže odložiť svoje rozhodnutie, kým sa im nezlepšia finančné podmienky pre kúpu - rast mzdy, či dosporenie potrebných 20 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti. Časť záujemcov, ktorá nevyhnutne potrebuje nové bývanie, sa na isté obdobie viac či menej dobrovoľne preorientuje na trh nájomných bytov. Spomenuté faktory budú vytvárať tlak na rast nájomného z dôvodu vyšších zálohových platieb za energie, ale aj na samotné nájomné z dôvodu vyššieho záujmu. Majitelia prenajímaných nehnuteľností, ktorým skončila fixácia resp. majitelia, ktorí kupovali byt určený na prenájom za posledného pol roka sa môžu snažiť preniesť na nájomcov aj zvýšené úrokové náklady plynúce z hypotéky,“ myslí si Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

„Výsledný vývoj ceny na sekundárnom trhu však bude v najbližšom období okrem dopytu závisieť aj od ponuky a jej štruktúry. Do ponuky sa môžu postupne dostávať investičné byty v novostavbách  kde si majitelia vyhodnotili, že aktuálne nájomné im nepokryje náklady spojené so splátkou hypotéky. Napriek tomu v najbližšom období ale neočakávame výrazný rast ponuky, ktorý by mohol ovplyvniť cenu a to z viacerých dôvodov. Veľa predávajúcich môže pri pohľade na dnešnú situáciu odložiť predaj bytu a čakať na vhodnejšiu príležitosť. Nové úrokové sadzby bezpochyby ovplyvňujú nových potenciálnych kupujúcich, ale zvýšenie sadzieb na už existujúcich hypotékach sa rozloží v čase na niekoľko rokov podľa toho ako budú končiť dohodnuté fixácie. Všeobecná makroekonomická situácia a najmä nízka nezamestnanosť a rastúce nominálne mzdy neindikujú zhoršenie, ktoré by viedlo k nutnosti ľudí predávať byty. Objem zlyhaných úverov na nehnuteľnosti je naďalej veľmi nízky, čo by spolu s vysokou kapitálovou primeranosťou bánk nemalo prispievať k zvýšenej realizácii záložných práv. Oslabený dopyt bude najväčším faktorom prispievajúcim k zníženiu cien nehnuteľností na sekundárnom trhu. V blízkej dobe preto očakávame, že ceny týchto nehnuteľností ešte môžu klesnúť až o päť percent. Neočakávame však dlhodobý klesajúci trend a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme zastabilizovanie situácie,“ uzatvára R. Bruchánik.

(ts, ms)