Aké sú ceny za prenájmy komerčných priestorov v centre Bratislavy – ktoré ulice patria k najdrahším?

Zdroj: TASR

Nedávno sme v Bratislavských novinách písali o tom, že reálne hrozí zánik predajne zahraničnej tlače na Sedlárskej a obchodíku s hudobninami na Michalskej ulici. Pri jednej z prevádzok je dôvodom likvidačná cena za prenájom nebytových priestorov. Zisťovali sme, aké sú momentálne v Bratislave trendy a kritériá pri určovaní výšky súm na komerčné využitie.

Predpokladali sme, že výška sumy za prenájom nebytových priestorov bude závislá najmä od počtu záujemcov, ktorí sa oň zaujímajú, ale samozrejme, že rozhodujúca bude aj lukratívnosť lokality. „Tak ako aj pri iných komoditách aj hladina nájmu komerčných priestorov je stanovená dopytom. Záleží aj na tom, kedy boli priestory prenajímané naposledy. Pri komerčných priestoroch ide o dlhodobé nájmy (minimálne na 5 rokov), pričom mnohé existujúce nájmy pochádzajú ešte z čias pred krízou, kedy dosiahli rekordné hladiny. Z dlhodobého hľadiska teda cenová hladina mierne klesá alebo má vyrovnanú tendenciu. Ak hovoríme o období posledných 3-4 rokov, sú nájmy stabilné s mierne stúpajúcou tendenciou,“ povedala pre Bratislavské noviny Katarína Paule – vedúca retail tímu v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku, ktorá sa zaoberá komerčnými prenájmami v rámci Bratislavy.

Podľa nej takisto záleží na tom, ako ekonomicky výkonné a saturované je mesto, v ktorom sa priestory nachádzajú. Ide o to, koľko predajní plánuje nájomca v danom meste otvoriť a aké má príležitosti. „Aj v rámci jednotlivých centier sú rozdiely v ich konkrétnych častiach, najfrekventovanejšie a najexponovanejšie lokality sú samozrejme najdrahšie. Nižšie ceny bývajú na vyšších podlažiach alebo v menej frekventovaných častiach centra. Zároveň sa prihliada na komoditu. V záujme dobrého fungovania centra sú niektoré služby alebo funkcie nevyhnutnosťou a vzhľadom na svoj predmet činnosti alebo marže by nedokázali platiť rovnané nájmy ako iní nájomcovia. Pre nich je potom hladina nájmu nižšia,“ hovorí pani Paule.

Aká je priemerná cena?  

Na rozdiel napríklad od Prahy alebo Budapešti tak v Bratislave neexistuje tzv. cenová mapa. Ulíc, na ktorých sa nakupuje, je v centre mesta len zopár a nejaká spolupráca medzi jednotlivými nájomcami prakticky vôbec neexistuje. Každý si cenu a komoditu určuje individuálne, a preto prichádza k veľkým rozdielom. „Vo všeobecnosti uvádzame priemernú výšku nájmu v Bratislave 45 eur na meter štvorcový za mesiac, pričom berieme do úvahy priestor o výmere cca 100 metrov štvorcový. Teraz hovoríme hlavne o oblasti Obchodnej ulice. Výnimkou je úplné historické centrum mesta a frekventované ulice ako sú Michalská, Laurinská alebo napríklad Hviezdoslavovo námestie, kde výška nájmu vysoko presahuje zverejňovaný priemer a je porovnateľná s najlukratívnejšími lokalitami v prémiových obchodných centrách. Pravdou však je, že len výnimočne nájdeme v týchto lokalitách iné komodity ako reštaurácie, kaviarne a turistické obchody,“ vysvetľuje odborníčka. Niekedy zohrá úlohu aj to či o nejaký typ prevádzky alebo značky prejaví centrum záujem z hľadiska prestíže alebo prínosu žiadaného, nového typu zákazníka. „Často sa jedná o značky novovstupujúce na trh, kotevných nájomcov,  populárne značky alebo niečo, čo významne chýba v mixe branží daného centra. Tu bývajú prenajímatelia viac ústretoví a oproti inej značke rovnakej komodity vie nájomca dosiahnuť výhodnejšie podmienky,“ dodáva pani Paule.

Vychytené lokality

Pochopiteľne, najatraktívnejšie sú práve miesta a ulice, kde sa vyskytuje veľa ľudí – či už Bratislavčanov, každodenných návštevníkov nášho mesta alebo zahraničných turistov. „V oblasti F&B (food & beverages) a obchodov so suvenírmi je to najmä historické centrum mesta a všetky najfrekventovanejšie ulice. Čo sa týka služieb, tak tie bývajú situované v obchodných centrách ako aj rezidenčných objektoch a najviac rozmanitých značiek, lokálnych a nadnárodných sietí nájdeme napríklad na Obchodnej ulici a jej okolí alebo na Námestí SNP,“ dodala vedúca retail tímu v spoločnosti Cushman & Wakefield.

(ars, ilustračné foto: abn)